ProPublica, Pulitzer ödüllü bir araştırmacı haber odasıdır. Gelen kutunuza bunun gibi hikayeler almak için The Big Story bültenine kaydolun.
Geçen yılın bir yaz gününde, bir grup emlak teknolojisi yöneticisi, Nashville’deki bir konferans salonunda, şirketlerinin imza ürünlerinden biri hakkında övünmek için toplandı: ev sahiplerinin kiracılara mümkün olan en yüksek kiraları zorlamalarına yardımcı olmak için gizemli bir algoritma kullanan yazılım.
RealPage başkan yardımcısı Jay Parsons, kongre müdavimlerinin yanından geçerken, “Bu sayıları daha önce hiç görmemiştik” dedi. Şirketin hizmetlerini anlatan bir videoda, apartman kiralarının son zamanlarda yüzde 14,5 kadar arttığını söyledi. Parsons meslektaşına dönerek sordu: Yazılımın oynadığı rol neydi?
Başka bir RealPage yöneticisi olan Andrew Bowen, “Bence oldukça dürüst bir şekilde sürüyor,” diye yanıtladı. “Bir mülk yöneticisi olarak, çok azımız, manuel olarak yaparak kiraları tek bir ay içinde çift haneli artırmaya istekli olurdu.”
Kutlama açıklamaları havadan öteydi. RealPage yıllardır açık birimler için günlük fiyatlar önermek için veri analitiği kullanan yazılımlar sattı. Amerika Birleşik Devletleri’ndeki mülk yöneticileri, şirketin algoritmasının karı nasıl artırdığı konusunda fışkırdı.
JVM Realty’nin gelir yönetimi direktörü Kortney Balas, bir referans videosunda RealPage’in yazılımına atıfta bulunarak, “YieldStar’ın güzelliği, kullanmasaydınız gitmeyeceğiniz yerlere gitmenizi sağlamasıdır” dedi. şirketin web sitesi.
RealPage, web sitesindeki materyallerde, ülkenin en büyük emlak yönetimi şirketi Greystar’ın, bir krizde bile YieldStar kullanan binalarının “piyasalarından yüzde 4,8 daha iyi performans gösterdiğini”, rakiplerine göre önemli bir prim olduğunu söyledi. Greystar, on binlerce daireyi fiyatlandırmak için RealPage’in yazılımını kullanıyor.
RealPage, federal düzenleyicilerin 2017’de tartışmalı bir birleşmeyi onaylamasının ardından, bu tür kira belirleme yazılımlarının ülkenin baskın sağlayıcısı haline geldi, bir ProPublica soruşturması, şirketin apartman fiyatları üzerindeki etkisini büyük ölçüde genişletti. Hareket, Teksas merkezli şirketin, 31.700 müşteriyi aşan gayrimenkul teknolojisi hizmetleri dizisi için müşteri tabanını zorlamasına yardımcı oldu.
Etki, bazı pazarlarda keskindir.
ProPublica, Seattle’daki bir mahallede, dairelerin yüzde 70’inin, her biri RealPage tarafından satılan fiyatlandırma yazılımını kullanan sadece 10 mülk yöneticisi tarafından denetlendiğini buldu.
Önerilen bir kiraya ulaşmak için yazılım, RealPage’in müşterilerden topladığı bir veri hazinesini analiz etmek için bir algoritma (bir dizi matematiksel kural) uygular.
Kiracılar için sistem, apartman binası personeli ile müzakere pratiğini alt üst ediyor. RealPage, kiracılarla pazarlık yapmaktan caydırıyor ve hatta bazı durumlarda ev sahiplerinin kiraları yükseltmek ve daha fazla para kazanmak için daha düşük bir doluluk oranını kabul etmelerini tavsiye ediyor.
Algoritmanın geliştiricilerinden biri ProPublica’ya, kiralama acentelerinin bilgisayar tarafından oluşturulan fiyatlandırmaya kıyasla “çok fazla empatiye” sahip olduğunu söyledi.
Apartman yöneticileri yazılımın önerilerini reddedebilir, ancak eski RealPage çalışanlarına göre yüzde 90 kadarı benimsenmiştir.
Yazılımın tasarımı ve artan erişimi, emlak ve hukuk uzmanları arasında RealPage’in ülkenin en büyük ev sahiplerinin potansiyel olarak federal yasaları ihlal ederek fiyatlandırmayı dolaylı olarak koordine etmesine olanak tanıyan yeni bir kartel türü doğurup doğurmadığı konusunda soruları gündeme getirdi.
Uzmanlar, RealPage ve müşterilerinin, rakiplerin kirada ne talep ettiğine ilişkin özel verileri kullanmaları da dahil olmak üzere, çeşitli nedenlerle antitröst uygulayıcılarının incelemesini davet ettiğini söylüyor. Eski bir federal savcı, RealPage’in özel olarak bir araya gelen ve aksi takdirde rakip olan ev sahiplerini içeren çalışma grupları oluşturmasının, potansiyel bir gizli anlaşmanın kırmızı bayrağı olabileceğini söyledi.
Eleştirmenler, en azından, yazılımın algoritmasının kiraları yapay olarak şişiriyor ve rekabeti boğuyor olabileceğini söyledi.
Adalet Bakanlığı’nın antitröst bölümünde eski bir savcı olan Tennessee Üniversitesi hukuk profesörü Maurice Stucke, “Makineler kazanmanın tek yolunun fiyatları rekabetçi seviyelerin üzerine çıkarmak olduğunu çabucak öğreniyor” dedi.
RealPage, müşterilerinin dahili kira verilerini fiyatlandırma yazılımına aktardığını ve ev sahiplerine yakındaki rakiplerinin ne kadar ücret talep ettiğine toplu, anonim bir bakış sağladığını kabul etti.
Bir şirket temsilcisi bir e-postada RealPage’in “çeşitli kaynaklardan toplu piyasa verilerini yasal olarak uyumlu bir şekilde kullandığını” söyledi.
Şirket, “tipik olarak” fiyatları manuel olarak belirlemek için çalışanlarını kullanan ev sahiplerinin, rakiplerin kiralarını kontrol etmek için telefon anketleri yaptığını ve bunun şirketin rekabete aykırı davranışlarla sonuçlanabileceğini belirtti.
Bir şirket açıklamasında, “RealPage’in gelir yönetimi çözümleri, bir mülkün kendi iç arz/talep dinamiklerini rakiplerin kiraları gibi dış faktörlere göre önceliklendiriyor ve bu nedenle manuel fiyatlandırma ile oluşabilecek gizli anlaşma riskini ortadan kaldırmaya yardımcı oluyor” dedi.
Açıklamada, RealPage’in yazılımının, mevsimsel olarak meydana gelenler gibi talep düşüşlerini tespit ettiği ve kiraları düşürerek bunlara yanıt verebileceği için kiraların uygun olmayan seviyelere ulaşmasını önlemeye de yardımcı olduğu belirtildi.
RealPage, Parsons, Bowen veya şirketin şu anki CEO’su Dana Jones’u görüşmeler için uygun hale getirmedi. Balas ve bir Greystar temsilcisi, YieldStar hakkındaki kayıt hakkında yorum yapmayı reddetti. Bir endüstri grubu olan Ulusal Çok Aileli Konut Konseyi de yorum yapmaktan kaçındı.
Taraftarlar, yazılımın piyasayı bozmadığını söylüyor. RealPage’in CEO’su yatırımcılara beş yıl önce şirketin birleşmeden sonra bile rekabete zarar verecek kadar büyük olmayacağını söyledi. YieldStar’ın ilk kullanıcılarından birinin CEO’su olan Camden Property Trust’tan Ric Campo, ProPublica’ya, şirketinin tek başına bulunduğu şehirdeki apartman piyasasının o kadar büyük ve çeşitli olduğunu, “bir tür fiyat sabitlemesi olduğunu iddia etmenin zor olacağını” söyledi.
